上期评论“回购商品房”的文章发出后，官方又一天内连发了四个大招（5.17新政），素材多到说不完。
1、下调首套房首付比例至15%，二套房25%。
2、个人住房公积金利率下调0.25%至2.85%。
3、取消利率政策底，下放权力，重磅政策将应出尽出。
4、央行设立3000亿保障性住房再贷款。
这几天，不少大V都改口了，有人说“历史性的拐点到来了”，有人说“打爆楼市空头”，还有人说，“现在就是入场的最佳时机”。
各大媒体也是疯狂输出“房价即将见底，快点抄底”的理念。
重重利好之下，深圳楼市是第一个火爆的。
昨天（5.19）深圳热销的新闻满天飞，据说周末一天的带看量，创下四年新高，置业顾问又开始忙得顾不上吃饭了。中介平台显示，周末两天深圳的成交量直接翻倍了，有人预估深圳5月的成交量将破万。与此同时，开发商收回优惠、宣布涨价的戏码，又开始上演了。
一句话总结，楼市气氛组，已经先嗨起来了。
后台很多人私信我，是不是到了该出手的时候了？
对于房地产，我一直以来的看法都是，政策仅能做到锦上添花，绝不能一夜之间把市场拉起来，更做不到短期内买卖双方市场互换。所以那些听风就是雨的开发商，如果自身没有实力，现在敢逆风涨价，最后一定是搬起石头砸自己的脚。
今天的文章，我想整体回顾一下这段时间出手救市的立场，即了解内在运行机制，以及分析一下这套组合拳之后，接下来市场将出现的变化。
首先要明确的是，近期重磅政策密集出台，背景一方面是市场跌势难止：5.17日国家统计局公布了4月份70个大中城市的二手房房价指数，69城下跌，仅有昆明一城上涨。
房市严格遵循“买涨不买跌”的逻辑，照这么跌下去，买家会越来越少，房子会越来越难卖，俗称市场会进入“有价无量”时代。而房子凝结了中国绝大部分的财富，房地产更是内需之母，这种局面不打破，后果将是难以承受的。事已至此，中央层面已经没有退路了，只能放出组合拳救市。
细算一下，最近几年买房真的亏麻了，以北京为例，4月房价同比下跌5%，且利息在5%左右，实际上北京大部分房子的租售比都低于2%，也就是说房东每年亏损在8%左右。
最近听到一种新奇的说法，令人我大为震惊：竟然有人在反向炒房价，以前是炒高，现在是炒低——即把房子卖了再买回来，小红书上有人发帖称，200万卖的，一年后以140万买回同小区更好的楼层，一年小赚五六十万。
另一方面，钱在金融系统放不出来，银行都快被逼疯了。这从近一年的商业银行多次下调定期利率、居民存款暴增、银行净息差不断下行等，可见一斑。
国家统计局数据显示，1-4月个人按揭贷款同比下降近40%，更多的数据我就不贴了，聚焦到房贷层面，则是贷少还多。而且去年和今年一季度，都出现了房贷余额负增长的情况，这说明提前还贷的势头依旧很凶猛。过去银行是躺在房贷上吸血，现在则是全行业打响了息差保卫战。
这里插一句，本月LPR利率保持不变，这意味着此番调降后，新购买首套房贷利率和存量房贷利率的利差再一次扩大至1%了，也即是说，接下来很多人又要谋划着换贷了，除非存量房贷也跟着调降。
实际上，过去三年经营贷已经由12万亿猛增至25万亿了，按通常三年期限来说，今年开始经营贷面临大规模的续贷。续贷需要重新评估资产，由于房产价值普遍下降，贷款正常情况下会减少，贷款人需要补足差额。估值下降导致抵押资产缩水，商业银行不良率也会上升。
其次，本轮救市，到底在救什么？换句话说，组合拳新政，到底释放了怎样的能量？
房地产冷与热，房价涨与跌，本质都是由供应（卖不掉）和需求（没人买）影响的。这几年房地产没人买单，问题出在需求端，即买盘大幅萎缩。
原因笼统来说，就是经济增速下降后，居民部门的就业和收入也出现了问题，购买力骤降。当然了，这其中还有烂尾楼劝退，房价下跌更没人买的原因。
以前救市，基本都是围绕供应端发力，是在救开发商和银行，本轮救市则是供应端和需求端同时干预：降利率、降首付，以及新增特别国债回购商品房，还有前不久住建部提到的以商品房库存决定供地指标，是双管齐下，降低利率和首付比例，吸纳更多需求入场；回购商品房、严控供地指标，则是减少市场供应。
我两年前就在声嘶力竭呼吁的事情，今天终于有了回应。首先要为政策的疾风骤雨点赞，抛开作用先不说，至少现在是在需求端发力了，是名义上为买房人让利了，而不是延续此前的“添油战术”，病急乱投医。
这套组合拳打出后，哪些群体最可能买房？
我们不妨分析一下，这套组合拳对谁影响比较大。
高净值人群几乎没有影响，因为他们缺的是房票，以及房价上涨的趋势，并不缺首付比例和利率层面的仨瓜俩枣。
中等收入人群，影响有限，这类人大多都有房，新政可能会加剧大城市部分年轻人群上车，这类人有实际需求，而且新政确实降低了购房成本。深圳就是最好的例子，新政后，看房成交的主力就是年轻人，成交房源主要以低总价的刚需房为主。
低收入人群，影响很大，低首付政策无疑为经济基础薄弱的家庭带来了一线希望。但这类人现在最不应该上车，因为上车成本虽然减少了一个量级，月供支出也上升了一个量级。经济形势的波动，可能对这些家庭造成致命打击，甚至可能引发更大规模的金融风暴，美国次贷危机的前车之鉴，我们要引以为戒。
