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今年昆明近7成购房者买了二手房,中介费却成市场痛点

发布时间:2024-05-30 16:33:03来源: 15210273549

经过3月份的短暂回调后,4月份昆明二手房成交量再度大幅反弹,全月成交3751套,成交面积达37.37万平米,而4月昆明主城新房成交面积仅23.5万平米,二手房占昆明住房成交量的61%。

自2022年昆明二手房成交量超过市场份额的一半后,昆明二手房的市场占比就在逐年提高,去年昆明新房卖了不到3万套,而二手房却卖了44252套,占比超过6成。

今年,昆明二手房的市占率依然在提高,根据克而瑞统计,今年1-4月昆明成交新房6490套,二手房成交高达13569套,新房成交套数还不到二手房的一半,二手房的市场占有率已经达到68%,接近7成。


2019至今昆明二手房成交套数

二手房成交量大,挂牌量同样不少,今年昆明二手房挂拍量长期维持在4万套以上,最多的小区同时有两三百套二手房挂牌销售。但比起新房来,二手房的挂牌量并不算大,截至今年4月,昆明库存新房(住宅)约6万套,市场上可售的新房比二手房多出近40%,可是成交量却只有新房的一半。

这也就是说,眼下昆明市面上在售的新房比二手房多得多,但成交量却只有二手房的一半,说明昆明人的购房观念早已发生转变,绝大多数人买房首选二手房,只有少数人优先考虑新房。


昆明许多房龄不长的二手房非常抢手

昆明二手房取代新房成为购房首选,原因是多方面的。首先是二手房所见即所得,即买即住,不存在新房期房潜在的烂尾、延期交付、承诺不兑现、交付质量差等风险,这在近几年开发商爆雷、破产频繁的情况下,尤其具有优势。

其次昆明二手房具有性价比优势。根据克而瑞等机构的统计,昆明二手房的成交均价在去年下半年就跌破1万/平米,而从今年3月开始,二手房成交均价进一步跌到了9000元/平米以下,4月份的成交均价只有8746元/平米。而上个月昆明新房成交均价仍旧在1.3万/平米左右,二手房的价格竞争力很明显。

再就是二手房选择余地大,新房虽然库存量大,但集中在几十个在售项目中,地段分布也不均匀,产品也以高层建筑为主,而二手房无论地段分布、产品类型还是价格区间都要广泛得多,选择面很宽,可以说只有你想不到的,没有你买不到的。


昆明二手房成交量虽然越来越大,但交易方式落后

正因为二手房具备上述优势,昆明越来越多的购房者在选房时首选二手房,尤其是在刚需人群中,二手房具有压倒性的优势和市场份额。

但即便昆明二手房的市场份额已经接近7成,市场潜力却仍未充分释放,因为现在昆明二手房的交易渠道仍集中于实体经纪公司门店,以中介带看撮合成交为主,信息不透明,交易效率低不说,买家为此还要支付至少1%的中介费,交易成本也比较高。

虽然中介费是二手房市场的行规,也被国家认可,但很少有人意识到,二手房几乎是当下市场上唯一向买家收取居间费用的商品,其他商品和服务,无论是买车还是买保险,只要是买方市场,都不仅不会向销售中介交纳费用,有时候还能拿到销售渠道给与的额外返点。就连新房,即便大部分也通过房产中介渠道在销售,却也不向买家收取中介费,有些中介甚至还会向购房者倒贴佣金。

实行多年,被看作是“天经地义”的二手房中介费,原来却是市场上的特例,难怪今年一位原来一线房企的昆明营销负责人看到了“天经地义”背后的“不合时宜”,率领团队成立了一家“零中介”平台——团个房,很快就获得了市场认可。如果这一商业模式得到推广,昆明二手房的市场份额还将继续扩大。


昆明新成立的二手房平台团个房首次提出零中介费概念

“零中介”的商业逻辑是什么?能不能长期立足?昆明二手房交易模式是不是将迎来新一轮重大变革?二手房时代的房地产市场会有什么不同?大型房企销售人才批量杀入二手房市场,以新房操盘模式销售二手房,会不会给传统中介行业带来“降维打击”?

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